Эксперты не видят фундаментальных причин для изменения ситуации на вторичном рынке жилья Москвы во втором квартале. Ставки по ипотеке все еще высокие, а спрос низкий
Вторичный рынок жилья продолжает оставаться под давлением высокой ключевой ставки— спрос остается слабым, а рост цен в основном происходит за счет вымывания самых бюджетных квартиры.
Спросили у экспертов, что будет с ценами на вторичном рынке жилья Москвы во втором квартале.
Какие факторы влияют на цены
К главным факторам, которые определяют сейчас динамику цен на вторичное жилье в Москве в массовом сегменте, эксперты относят постепенное снижение ипотечных ставок и сокращение объема доступного предложения. «Основной прирост цен в первом квартале, как и весь прошлый год, продолжает обеспечиваться вымыванием наиболее доступных предложений в недорогом сегменте. На фоне ограниченного бюджета покупателей быстрее всего с рынка уходят относительно бюджетные варианты (например, квартиры в панельных домах, расположенные на юге и востоке города), что влияет на общую статистику»,— пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Часть экспозиции вторичного рынка находится на рынке аренды, на котором все еще растут ставки, добавила руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
По оценкам «Яндекс Недвижимости», число предлагаемых лотов за квартал сократилось на 16,7%. Это в свою очередь отражалось на поведении продавцов. В первом квартале доля продавцов, которые снижают цены в объявления сократилась на 10,3 п. п., до 34%, а средний размер скидки не изменился и составил 0,2 п. п. Повышали цены в объявлениях в процессе поиска покупателей 13,2% (+2,6 п. п. за квартал) продавцов, а средний размер повышения составил 4,2% (+0,7 п. п.). «Такая динамика обусловлена снижением ключевой ставки, сокращением предложения и ростом активности покупателей»,— пояснил коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров. «При этом говорить о рыночном росте на вторичке не приходится: на фоне дорогой ипотеки и ограниченного спроса продавцы вынуждены умерить аппетиты»,— отметил Олег Репченко.
Что будет с ценами на вторичку во втором квартале
Во втором квартале рынок вторичного жилья останется под давлением указанных выше факторов, но определяющим будет— дальнейшее снижение ключевой ставки. «Одно из следствий снижения ключевой ставки— сокращение банковских ставок по ипотечным кредитам. Это делает ипотеку доступнее и стимулирует спрос. И хотя пока мы видим, что ипотечные ставки снижаются достаточно медленно, позитивных ожиданий от рынка у покупателей стало больше»,— пояснил Евгений Белокуров.
Дополнительное влияние окажет перетекание спроса с рынка новостроек, которое уже происходит. «Высокие ставки на первичном рынке и ужесточение по условиям выдачи семейной ипотеки приводят к перетеканию спроса на вторичный рынок и росту цены»,— пояснила Елена Чегодаева.
Однако причин для резких изменений как в части спроса, так и в части цен на вторичном рынке жилья Москвы во втором квартале эксперты не видят. «Цены будут топтаться на месте, сохранится динамика на уровне плюс-минус 1-2%. Фундаментальных причин для роста цен просто нет: ставки по ипотеке все еще находятся на уровне около 20% годовых, доходы оставляют желать лучшего, спрос слабый. Соответственно, у продавцов нет причин пересматривать цены»,— пояснил Олег Репченко.
Предпосылок для существенных изменений на рынке жилья во втором квартале не видят эксперты из «Яндекс Недвижимости». Там полагают, что возможны локальные повышения или снижения цен. Например, средний показатель по конкретной территории может вырасти при вымывании с рынка значительного числа доступных квартир или массовом выводе на него высокобюджетных лотов, а при обратных процессах показатель может снизиться. «Но такие точечные изменения на местах не окажут влияния на общую картину вторичного рынка Москвы. В целом предполагаем, что колебания цены будут незначительными в ближайшей перспективе»,— отметил представитель компании.
Согласен с коллегами руководитель офиса «Новослободский» «Инком-Недвижимость» Денис Васильев. По его словам, пока нет оснований ожидать, что второй квартал и этот год в целом будет отличаться от прошлого по активности и условиям на рынке вторички. «Потенциальный спрос год к году находится на нормальном уровне, но конверсия перехода в сделки мала. Предпосылок к изменению динамики цен нет»,— сказал эксперт.
Елена Чегодаева в свою очередь настроена более оптимистично в части роста спроса и цен на вторичку на фоне перетока покупателей с рынка новостроек. «Во втором квартале продолжится рост цен на вторичном рынке в среднем на 3,5-4% в месяц. Пока не будут приняты изменения по условиям семейной ипотеки на первичном рынке, потребители будут ориентироваться на вторичный рынок»,— считает она.
Что касается скидок, то эксперты ждут постепенного их сокращения. Этот тренд уже наблюдается по мере повышения спроса в следствии снижения ставок по ипотеке. По данным «Инком-Недвижимости», в первом квартале 64% (-12 п. п. за год) сделок на вторичке проходили с дисконтом. А средний дисконт за этот период сократился на 1,4 п.п.— с 5,4% до 4%.
Для активизации вторичного рынка ипотечные ставки должны опуститься до 10-12%, однако это перспектива следующего года, считают эксперты. «То есть, если переход в зону комфортных для рынка значений и состоится, то не раньше следующего года. И ждать ощутимых изменений на вторичном рынке во втором квартале 2026 года не стоит»,— подытожил Олег Репченко.