Юрист рассказывает о ситуациях, которые могут привести к тому, что владелец лишится своей квартиры
Подписывайтесь на наши соцсети в
Telegram
«Максе»
ВКонтакте
Выселить человека из его собственной квартиры сложно. Но есть несколько ситуаций, когда владельца недвижимости не спасет от выселения даже тот факт, что это его единственное жилье. О ситуациях, когда можно лишиться жилья,
рассказал «РБК Недвижимости» адвокат московской коллегии адвокатов «Пахомов Лигал Групп», кандидат юридических наук Алексей Мелков.
Лишиться квартиры за долги
Неоплаченный кредит, налоги или алименты могут привести к продаже недвижимости. Обычно при исполнении решения сначала взыскивают деньги должника. Если их недостаточно, взыскание обращают на другое имущество, учитывая сумму задолженности и расходы на исполнение. Этот порядок предусмотрен ст. 69 закона «Об исполнительном производстве», а само обращение взыскания регулируется ст. 237 Гражданского кодекса.
Однако единственное пригодное для постоянного проживания жилье должника и совместно проживающих с ним членов семьи по общему правилу защищено. Это исполнительский иммунитет. Даже крупная задолженность сама по себе его не отменяет (ч. 1, ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса).
С ипотечной квартирой ситуация другая: она служит обеспечением долга, поэтому при соблюдении условий закона ее могут продать, даже если семье больше негде жить. Но и здесь взыскание не следует автоматически за любой просрочкой. По смыслу ст. 54.1 закона «Об ипотеке», незначительное нарушение при явной несоразмерности требований стоимости залога препятствует взысканию в судебном порядке.
Под защитой не всегда остается и единственное незалоговое жилье, явно превышающее разумные жилищные потребности семьи. Согласно постановлению Конституционного суда, возможна его продажа с обеспечением должника и семьи подходящим замещающим жильем. Его площадь должна быть не ниже местной нормы предоставления по социальному найму. Переселение в другое поселение без согласия должника недопустимо. При этом продажа должна позволять существенно погасить долг.
Высокая цена квартиры сама по себе еще не делает ее доступной кредиторам. Суд оценивает обстоятельства семьи, характеристики жилья и экономический смысл его продажи. Учитываются и злоупотребления— например, если должник направил доступные для взыскания деньги на покупку жилья, чтобы укрыть их от кредиторов.
Можно потерять уже купленную квартиру
Допустим, покупатель заплатил деньги, получил ключи и переехал в новую квартиру. Позже выяснилось, что законность продажи оспаривается. Такой риск возникает, например, если к моменту сделки продавец был признан недееспособным или при ее совершении не мог понимать значение своих действий либо руководить ими. Это разные основания: их предусматривают положения ст. 171 и ст. 177 Гражданского кодекса. Сам по себе солидный возраст продавца недействительности сделки не означает.
Отдельный риск— продажа принадлежащей ребенку квартиры или доли без необходимого предварительного разрешения органа опеки. Требования к распоряжению таким имуществом следуют из ст. 37 Гражданского кодекса и ст. 60 Семейного кодекса.
Если исполненную сделку признают недействительной, то обе стороны, как правило, возвращают друг другу полученное: покупатель— квартиру, продавец— деньги. На юридическом языке это двусторонняя реституция (ст. 167 Гражданского кодекса).
При этом слова продавца «меня обманули мошенники» еще не означают, что квартиру обязательно вернут ему. Если обман исходил от третьих лиц, требуется установить, зналли покупатель или долженли был знать об обмане (ст. 179 Гражданского кодекса).
Иначе решается спор, если квартиру продал тот, кто не имел права ею распоряжаться. При определенных условиях жилье можно истребовать даже у добросовестного покупателя, если оно выбыло из владения законного собственника помимо его воли (ст. 302 Гражданского кодекса). Поэтому возврат квартиры по недействительной сделке и ее истребование у последующего покупателя— разные правовые механизмы. Правило о единственном жилье само по себе от такого возврата не защищает.
Когда работа на дому становится нарушением
Работать за ноутбуком дома можно. Профессиональная деятельность и индивидуальное предпринимательство в квартире допускаются ст. 17 Жилищного кодекса, если человек законно в ней проживает, соблюдает права соседей и требования к жилому помещению.
Риск возникает, когда квартира фактически перестает служить для проживания: например, ее превращают в промышленный цех или склад товаров. Использование не по назначению может стать основанием для принудительной продажи (ст. 297 Гражданского кодекса). Для этого требуется соблюсти процедуру предупреждения и обращения в суд, о которой расскажем ниже.
Могутли лишить квартиры за шум и конфликты с соседями
Одна ссора за стеной не равнозначна основанию для продажи квартиры. Значение имеют систематические нарушения прав соседей: например, регулярный противоправный ночной шум, постоянная антисанитария или создание опасных ситуаций. Суду необходимо установить сами нарушения и их продолжение после предупреждения уполномоченного органа (ст. 287.7 Гражданского кодекса).
Содержание животных тоже оценивается по последствиям. Сам факт, что в квартире живут кошки или собаки, еще не основание для ее продажи. Вопрос возникает, если условия содержания приводят к устойчивой антисанитарии, запаху или шуму, нарушающим права соседей. Ст. 13 закона «Об ответственном обращении с животными» требует учитывать права других жильцов и санитарные нормы.
Доказательствами могут служить акты обследований, материалы полиции, предписания и показания свидетелей. Для суда существенно, что именно происходило, как часто и изменилосьли поведение собственника после предупреждения. Если все осталось по-прежнему, то из квартиры могут выселить.
Запущенная квартира может оказаться на торгах
Старая отделка и обои, которые давно пора заменить, сами по себе к потере квартиры не ведут. Основание возникает при бесхозяйственном содержании, допускающем разрушение помещения. Например, когда неисправности коммуникаций в зоне ответственности владельца длительно не устраняются и из-за этого разрушается помещение. Действующим законодательством установлена обязанность собственника поддерживать жилье в надлежащем состоянии (ч. 4, ст. 30 Жилищного кодекса).
При разрушении помещения уполномоченный орган назначает собственнику соразмерный срок для необходимого ремонта. Если владелец без уважительных причин не выполняет работы, возможен иск о продаже квартиры (ст. 287.7 Гражданского кодекса).
Кто может потребовать продажи квартиры и куда пойдут деньги
Превращение квартиры в цех по производству товаров, шум и конфликты с соседями и запущенность жилья предусматривают общую процедуру (ст. 287.7 Гражданского кодекса). Сначала уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления предупреждает собственника о необходимости устранить нарушения. Если нарушения продолжаются, то дело может дойти до суда и выселения. Жилье продают с публичных торгов, а бывшему владельцу выплачивают выручку за вычетом расходов на исполнение решения.
Собственнику полученное предупреждение не стоит игнорировать, а лучше сразу проверить: какие нарушения описаны, что необходимо исправить и в какой срок. Если нарушения устранены, то это лучше подтвердить актами, фотографиями и письменным уведомлением органа, направившего предупреждение.