При наследовании квартиры, которая ещё строится, человек получает имущественные права и обязанности участника долевого строительства по договору долевого участия (ДДУ), а также права на счёт эскроу.
Об этом рассказала в беседе с RT Валентина Восканян, директор по правовым вопросам Level Group.
«Вместе с правами требования к застройщику в состав наследственной массы автоматически включаются долговые обязательства наследодателя перед кредитором. По российскому законодательству нельзя принять только строящееся жилье и отказаться от обязательств: наследство принимается неделимо, как единый комплекс активов и долгов», — подчеркнула она.
К наследнику переходит остаток основного долга по кредитному договору и начисленные на него регулярные проценты, пояснила эксперт.
Отмечается, что при наличии задолженностей перед застройщиком, например, если часть средств за строящийся объект вносилась в рассрочку, либо при возникновении обязательств по доплате за увеличение итогового метража после контрольных замеров помещений готового дома — эти выплаты также ложатся на наследника.
«Обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт до ввода дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта не возникают, так как этот долг формируется только после фактической передачи объекта», — добавила юрист.
По её словам, проценты за пользование заёмными средствами начисляются банком непрерывно, в том числе на протяжении полугода, отведённого законом на вступление в наследство.
«Однако банк не имеет права применять штрафные санкции, пени и неустойки за просрочку платежей, возникшую в период между смертью заёмщика и принятием наследства его преемниками, поскольку вины наследников в образовавшейся задержке нет. Для фиксации этого статуса необходимо письменно уведомить кредитную организацию о смерти заёмщика, предоставив копию свидетельства о смерти», — порекомендовала Восканян.
Также она напомнила, что Гражданский кодекс прямо ограничивает ответственность наследников: отвечать по финансовым обязательствам наследодателя приходится исключительно в пределах рыночной стоимости перешедшего имущества.
«Если размер непогашенного кредита превышает реальную рыночную стоимость прав на строящуюся квартиру, разницу банк взыскать не сможет. Личное имущество наследника, его доходы и банковские счета защищены законом от принудительного списания в счёт непокрытой части долга», — добавила аналитик.
Кроме того, как добавила эксперт, кредитные обязательства могут быть полностью или частично закрыты страховой компанией, если заёмщик при оформлении займа оформлял полис комплексного ипотечного страхования с защитой жизни и здоровья.
Если смерть признаётся страховым случаем, страховщик переводит выплату напрямую в банк, гася остаток задолженности, пояснила собеседница RT.
В такой ситуации обременение с прав требования снимается, и наследник получает права на квартиру без необходимости выплачивать банковский долг, подчеркнула она.
Если же страховка отсутствовала, срок действия полиса истёк либо причина смерти признана исключением из правил страхования, бремя выплат в полном объёме переходит к наследникам, заключила специалист.