Строительный проект может остановиться на полпути из-за одной ошибки в документах. Звучит банально, но это случается чаще, чем хотелось бы. Компания заказала изыскания, получила проект, начала стройку — и вдруг выясняется, что грунт не тот, или расчеты по нагрузкам сделаны неверно.
Чтобы таких сюрпризов не было, существуют разные виды проверок. Разберемся, что это за процедуры и чем они отличаются друг от друга.
Негосударственная экспертиза: что это и когда нужна?
Перед началом строительства проектную документацию обязательно проверяют эксперты. Можно обратиться в государственную или негосударственную экспертную организацию.
Негосударственные компании работают быстрее. Они проверяют проект на соответствие строительным нормам, правилам безопасности, требованиям энергоэффективности. По итогам выдают заключение — положительное или отрицательное. Без положительного заключения строить нельзя. Точнее, можно, но незаконно.
Все подробности можно узнать на этом сайте itcom-expertiza.ru
Аудит проектной документации: страховка до экспертизы
Аудит — это предварительная проверка. Вы отдаете проект специалистам, и они смотрят: все ли в порядке, нет ли явных ошибок, соответствует ли документация техническому заданию.
Главное отличие от экспертизы — аудит необязателен. Его заказывают, чтобы подстраховаться. Если в проекте есть недочеты, лучше найти их до того, как документы уйдут на официальную экспертизу. Иначе получите отрицательное заключение, придется переделывать и платить заново.
Эксперты проверяют расчеты, схемы, соответствие нормативам. Они не выдают официальное заключение, которое нужно для получения разрешения на строительство. Зато дают четкий список замечаний, если что-то не так. Исправили — спокойно идете на экспертизу.
Некоторые компании пропускают этот этап. И потом жалеют.
Разработка сметной документации: какой потребуется бюджет?
Смета — это расчет стоимости строительства. Без нее не выдадут разрешение, да и самому застройщику нужно понимать, сколько денег потребуется.
Сметчики считают все: материалы, работу техники, зарплату рабочих, накладные расходы. Есть нормативы, по которым ведутся расчеты. Например, для государственных объектов применяют определенные расценки из федеральных справочников.
Ошибки в смете обходятся дорого. Если занизить стоимость, денег не хватит на завершение стройки. Завысить — инвестор может отказаться от проекта или потребовать пересчета. Поэтому сметную документацию тоже иногда проверяют отдельно, особенно на крупных объектах.
Аудит инженерных изысканий: проверка того, что под землей
Прежде чем проектировать здание, нужно изучить участок. Какой грунт, где проходят подземные коммуникации, есть ли грунтовые воды, как ведет себя почва при нагрузках. Этим занимаются изыскатели.
Результаты изысканий — это отчеты с данными о геологии, гидрологии, экологии участка. На их основе проектировщики делают расчеты фундамента, решают, какие материалы использовать, как отводить воду.
Но бывает, что изыскания проведены формально. Скважин пробурили мало, или не там, где нужно. Пробы грунта взяли, а анализ сделали поверхностно. Координаты указали неточно. Схемы коммуникаций не согласовали с их владельцами.
Если начать проектирование на основе таких данных, проблемы гарантированы. Фундамент может просесть, стены — треснуть, подвал — затопить. Поэтому перед тем, как отправлять результаты изысканий на экспертизу, их тоже проверяют.
Аудиторы смотрят, все ли сделано по техническим регламентам, достаточно ли данных для проектирования, правильно ли оформлены отчеты. Находят пробелы — изыскателям приходится дорабатывать. Зато потом на экспертизе вопросов не возникает.
Важный момент: аудит изысканий нельзя заказывать в той же компании, которая их проводила. Это было бы странно — проверять самих себя.
Зачем все эти проверки?
Может показаться, что это бюрократия. Однако на самом деле каждая процедура помогает избежать серьезных рисков.
Экспертиза обязательна по закону — без нее не получить разрешение на строительство. Аудит — добровольный, но он экономит время и деньги. Лучше потратить немного на предварительную проверку, чем получить отказ на экспертизе и переделывать документы.
Смета показывает реальную стоимость проекта. Без нее невозможно планировать бюджет. А проверка изысканий гарантирует, что здание не рухнет через пару лет из-за того, что грунт оказался не таким, как думали.
В строительстве цена ошибки слишком высока. Речь не только о деньгах, но и о безопасности людей. Поэтому лучше перестраховаться на этапе подготовки, чем потом разбираться с последствиями.
Кто проводит эти проверки?
Существуют специализированные организации, которые имеют лицензии и аккредитацию для проведения экспертизы. Для аудита формальных требований меньше, но важно, чтобы у компании был опыт и квалифицированные специалисты. Подробнее здесь.
При выборе исполнителя стоит обратить внимание на репутацию, отзывы, примеры выполненных проектов. Дешевизна не всегда выгодна — если проверку сделают поверхностно, придется переплатить потом.
Кстати, некоторые компании предлагают комплексные услуги: и разработку документации, и ее проверку, и сопровождение на экспертизе. Это удобно, но помните про ограничение — аудит изысканий должна делать сторонняя организация.