Рассказываем, как и почему изменятся спрос, предложение и арендные ставки на столичные офисы
В 2025 году объем качественных офисных помещений для аренды в Москве оставался ограниченным, несмотря на рост объемов строительства, утверждают аналитики. Вместе с экспертами рассказываем, что ждет рынок московских офисов в 2026 году.
Предложение будет ориентировано на продажу
В 2026 году девелоперами в Москве запланирован ввод в эксплуатацию около 800 тыс. кв. м офисных площадей, говорит партнер NF Group Мария Зимина. Она отметила, что из этого объема:
- 73% будет построено для продажи;
- 14%— для аренды;
- 4%— по модели built-to-suit;
- 9%— для аренды и продажи;
«Экономических предпосылок для массового разворота девелоперов в сторону арендной модели пока не сформировалось и большая часть новых офисов по-прежнему будет реализовываться через продажу. Предложение на продажу останется сконцентрированным преимущественно в премиальном сегменте, однако в течение 2026–2027 годов эта структура может частично корректироваться. Выход проектов в рамках программ комплексного развития территорий (КРТ) и мест приложения труда (МПТ) в менее востребованных локациях будет усиливать ценовую конкуренцию и оказывать давление на девелоперов с точки зрения продуктовой стратегии»,— спрогнозировал партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Жидков.
Вывод новых проектов замедлится
Из-за постепенного снижения ключевой ставки девелоперский рынок, возможно, начнет оживать, однако процесс будет медленным, утверждают аналитики.
По оценке заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова, объем ввода по итогам года составит 657 тыс. «квадратов», из них на офисы класса А придется 600 тыс. кв. м, а на офисы класса В— 57 тыс. кв. м.
Новые проекты в ближайшее время будут выходить на рынок не так активно, утверждают аналитики, опрошенные редакцией. «Ситуация будет зависеть от приближения ставки к уровню 15% и ниже. Но все это, скорее всего, произойдет не раньше конца года. Затем бизнесу потребуется время на одобрение кредитов и запуск ранее замороженных проектов. Новые офисы также будут анонсировать, но в основном те, что не требуют крупного банковского финансирования. Вывод проектов с большой долей заемных средств ожидается к концу 2026-го— началу 2027-го»,— рассказала заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group Марина Гостева.
Всего до 2030 года в Москве планируют построить еще 7,3 млн кв. м офисов, при этом около 3,5 млн кв. м из них пока находятся в разработке, отметил директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев. По его прогнозу, некоторые проекты, вероятно, так и не дойдут до реализации в связи с различными изменениями в процедурах согласования нового строительства.
Арендные ставки продолжат расти
Ценовая динамика будет во многом обусловлена ростом себестоимости строительства из-за удорожания стройматериалов и рабочей силы, говорит партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Жидков. Он отметил, что пропорциональный рост цен будет на уровне 6–8%.
Мария Зимина уточнила, что по прогнозу NF Group, базовые средние ставки аренды (без учета операционных расходов и НДС) в 2026 году составят:
- 34–35 тыс. руб. за 1 кв. м в год для класса А (с учетом объектов Prime);
- 22–23 тыс. руб. за 1 кв. м в год для класса B;
- 42–43 тыс. руб. для класса А и 24–25 тыс. руб. для класса B— внутри МКАД.
Ставки по сформированным деловым районам Москвы и прогноз на 2026 год, руб. за 1 кв. м
| Деловой район | 2025 год | Прогноз на 2026 год | Рост |
|---|---|---|---|
| ЦДР (Центральный деловой район) | 56 685 | 62 354 | 10% |
| Белорусский | 65 000 | 78 000 | 20% |
| Ленинградский | 48 741 | 56 052 | 15% |
| Павелецкий | 53 357 | 58 693 | 10% |
| ММДЦ «Москва-Сити» | 86 304 | 103 564 | 20% |
Таблица: NF Group
«При этом ставка аренды в некоторых сформированных и формирующихся бизнес-районах столицы может расти. В случае появления больших объемов в аренду средняя ставка аренды по рынку может снизиться»,— резюмировала Зимина.
Как изменится спрос
Объем сделок по итогам 2026 года составит 1480 тыс. кв. м, 30% из них придется на продажу, а 70% на аренду, прогнозирует заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. По его словам, спрос сохранится на уровне 2025 года в условиях:
- интереса к площадям со стороны крупных компаний;
- дефицита качественных офисных площадей крупного формата в аренду (сдерживающий фактор);
- замедления роста экономики по макроэкономическим прогнозам ЦБ.
Спрос будет находиться под влиянием сразу нескольких факторов. «Компании пересматривают планы развития на фоне замедления экономики, не исключено появления в этом году тренда на оптимизацию штата. Высокий уровень арендных ставок делает переезд в большинстве случаев экономически не оправданным, что увеличивает долю пролонгаций вместо новых сделок. Дополнительным ограничением остается дефицит качественных, готовых к въезду площадей, особенно в крупном формате, а также снижение инвестиционной привлекательности покупки офисов на фоне роста цен»,— отметил Дмитрий Жидков.
Стоит отметить, что в 2025 году в структуре спроса увеличилась доля покупателей, которые рассматривают приобретение этажа и более, отметил Кермен Мастиев. По его мнению, это начало нового рыночного тренда: компании, которые традиционно арендовали офисы (от 800 кв. м и больше), стали рассматривать и приобретать их в собственность на этапе строительства— это может положительно повлиять на спрос.
Еще одним трендом 2026 года становится специализация офисов для определенных типов бизнеса. Компании стали более технологичными и специализированными— для разных видов деятельности нужны разные форматы зданий. «Например, гигантам e-commerce больше подходят блоки по 5–10 тыс. кв. м, банкам— 3–5 тыс. кв. м. Такие решения делаются для конкретного клиента и не строятся спекулятивно, а значит, на рынке будет появляться все больше проектов в формате fee-development, когда заказчик находит и приобретает земельный участок для строительства и привлекает девелопера для проектирования и строительства штаб-квартиры»,— резюмировал директор по коммерческой недвижимости MR.