Рассказываем обо всех нововведениях в деятельности управляющих компаний, которые вступили в силу в прошлом году или будут введены в течение ближайших лет
Управляющая компания (УК) тесно связана с жизнью и функционированием многоквартирных домов (МКД). В обязанности УК входит как поддержание безопасных и комфортных условий проживания, обслуживание общего имущества, содержание и ремонт инженерных систем, так и вывоз мусора, уборка придомовой территории, текущий и капитальный ремонт, начисление платы, а также взаимодействие с жильцами и ресурсоснабжающими организациями. Рассказываем обо всех последних законодательных нововведениях в деятельности управляющих компаний.
Отчетность перед жильцами
С 1 марта 2026 года управляющие компании обязаны отчитываться перед собственниками о проделанной работе, отмечает исполнительный директор ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный жилищно-коммунальный совет» Марк Геллер. Ранее УК делали это «в свободной форме», что создавало значительные неудобства для жителей: они получали либо слишком большое количество запутанной и непонятной информации, либо, напротив, слишком сжатые справки без ключевых данных. Чтобы повысить прозрачность отчетов УК и стандартизировать их, в ч. 10.1 ст. 161 Жилищного кодекса были внесены изменения. Теперь УК должна предоставлять отчет по единой, утвержденной на федеральном уровне форме. В отчетность включаются данные о структуре тарифов, поступлениях и расходах, а также информация о выполненных услугах, что позволит жильцам объективно оценивать эффективность управления домом, объясняет юрист юридической группы «Яковлев и партнеры» Анастасия Асабина.
Эксперт поясняет, что единая форма отчета принята приказом Минстроя России, также установлен перечень сведений, которые в обязательном порядке должны быть представлены собственникам. Это:
- сведения о лице, осуществляющем управление многоквартирным домом;
- сведения об адресе и общей площади жилых и нежилых помещений в МКД;
- сведения о перечне и (или) стоимости выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества в МКД, текущему ремонту общего имущества МКД (включая остаток денежных средств, предназначенных для финансирования работ по текущему ремонту);
- сведения о стоимости услуг по управлению МКД;
- сведения о претензионно-исковой работе в отношении должников;
- сведения о доходах от сдачи в пользование общедомового имущества.
Многие УК формируют отчеты в январе или феврале, поэтому отчеты за 2025 год можно будет еще увидеть в нестандартизированном виде, предупреждает эксперт.
Электронное голосование— только через ГИС ЖКХ
С 1 марта 2025 года для проведения дистанционных собраний разрешено использовать только ГИС ЖКХ или региональные системы (например, «электронный дом» в Москве). Цель этого нововведения— обеспечение защищенности итогов голосования от возможных фальсификаций. При этом сообщения о проведении общих собраний собственников в многоквартирном доме, а также решения и протоколы, которые разместили в системе ГИС ЖКХ, автоматически поступят собственникам на «Госуслуги», поясняет Анастасия Асабина.
Запрет на навязывание платных допуслуг
Марк Геллер напоминает, что с 1 сентября 2025 года вступил в силу закон, запрещающий навязывать россиянам дополнительные платные услуги без их согласия. Это касается и допуслуг, которые навязываются жителям многоквартирных домов и включаются управляющими компаниями в платежные документы.
Применительно к деятельности УК закон закрепляет, что согласие потребителя на дополнительные услуги должно быть оформлено в письменной форме. Если управляющая компания нарушит данные правила, то потребитель вправе будет отказаться от оплаты навязанных услуг или потребовать возврата уплаченных денежных средств, поясняет Анастасия Асабина.
Закон направлен против злоупотреблений, когда в квитанциях жильцы обнаруживали необоснованные платные услуги. Эти изменения в законодательстве создают более прозрачную и регулируемую среду в сфере ЖКХ, усиливая как контроль государства, так и права граждан, добавляет управляющий партнер юридического бюро Zharov Group Евгений Жаров.
Увеличение требований к получению лицензии
С 1 сентября 2026 года вступит в силу закон, расширяющий перечень лицензионных требований к УК, напомнил Марк Геллер.
По словам Евгения Жарова:
- все решения о выдаче квалификационных аттестатов, которые должны получать руководители управляющих компаний, будут вноситься в единый федеральный реестр квалификационных аттестатов;
- вводится дополнительное лицензионное требование к УК— соответствие соискателя лицензии требованиям к персоналу и материально-техническому обеспечению;
- право принятия решения о выдаче лицензии, об обращении в суд для инициирования процедуры изъятия лицензии передается от лицензионной комиссии к государственной жилищной инспекции (ГЖИ);
- срок выдачи лицензии или отказа в выдаче лицензии сокращается в три раза— с 30 до 10 дней.
Ужесточение требований к работе отопления
С 1 сентября 2026 года отсутствие у управляющей организации паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду может стать нарушением лицензионных требований. Это предусмотрено проектом постановления правительства, подготовленным Минстроем России. Цель этого нововведения— стимулирование УК к обеспечению надлежащего содержания внутридомовых инженерных систем теплоснабжения для безаварийного прохождения отопительного периода, говорит Анастасия Асабина.
Сейчас проект постановления проходит публичное обсуждение, и в случае принятия готовность теплосистем к зиме станет лицензионным требованием. Это позволит контролирующим органам лишать УК лицензии при нарушении правил бесперебойного теплоснабжения или наличии долгов за энергоресурсы, добавляет Евгений Жаров.
Новые требования к руководителю УК
С 1 марта 2028 года для руководителей управляющих компаний вводится новое обязательное правило. Раньше нужно было раз в пять лет получать бесплатный аттестат в жилищной инспекции, а теперь его заменит независимая оценка квалификации (НОК), объясняет Евгений Жаров.
Анастасия Асабина добавляет, что ключевые отличия от прежней системы оценки заключаются в следующем:
- вместо экзамена в госоргане вводится независимая оценка в аккредитованных центрах;
- аттестация была для УК бесплатной, а прохождение НОК— платная услуга, стоимость которой, по предварительным оценкам рынка, может составлять порядка 50 тыс. руб.;
- повышается периодичность подтверждения квалификации— не раз в пять лет, как для аттестата, а раз в три года.
Уплата НДС при доходе более 20 млн руб.
Если с начала прошлого года управляющие компании на упрощенной системе налогообложения (УСН) должны были платить НДС при доходе, превысившем 60 млн руб., то с 1 января 2026 года порог для уплаты НДС управляющими компаниями на УСН изменился и составил 20 млн руб. В 2027 году этот лимит снизится до 15 млн руб., а в 2028 году— до 10 млн руб., объясняет адвокат, руководитель налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting Екатерина Болдинова.
По словам эксперта, НДС компании на УСН могут платить одним из двух способов:
- по ставке 5% (до достижения дохода 250 млн руб.) или 7% (до достижения дохода 450 млн руб.) и без права на получение налоговых вычетов;
- по стандартной ставке НДС 22% с правом пользования налоговыми вычетами.
При этом стоит учитывать, что, согласно п. 3 ст. 149 Налогового кодекса, НДС не облагаются коммунальные услуги (кроме услуг по обращению с ТКО), предоставляемые управляющими организациями, если они приобретают коммунальные услуги у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций. Кроме того, согласно п. 3 ст. 149 Налогового кодекса, от НДС освобождены услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, если услуги управляющая компания приобретает у компаний и ИП, которые непосредственно выполняют такие работы и услуги, говорит Екатерина Болдинова.
Обязанность УК получать лицензии на дезинфекцию
С 1 марта прошлого года все управляющие компании для работ по дезинфекции или дезинсекции помещений в многоквартирном доме обязаны иметь на это лицензию, если проводят работы самостоятельно, иначе должны привлекать подрядчиков, имеющих лицензию Роспотребнадзора, говорит Марк Геллер. При этом обязанность обеспечивать санитарное состояние многоквартирных домов, включая борьбу с насекомыми и грызунами, возложена на управляющую компанию независимо от наличия у нее лицензии, поясняет Евгений Жаров. По словам эксперта, УК обязаны ежемесячно проводить плановые обследования объектов и территорий, а при выявлении вредителей— немедленно организовывать истребительные мероприятия (СанПиН 2.1.3684-21). Как правило, для этого управляющие компании привлекают специализированные организации, а не собственных работников.
Новое требование о лицензировании установлено 194-ФЗ, который внес изменения в закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» и в ст. 44 закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Порядок лицензирования и конкретные требования определены постановлением правительства. Важно отметить, что с 1 сентября прошлого года лицензионные требования ужесточаются: в штате соискателя лицензии должен быть как минимум один специалист с высшим медицинским или биологическим образованием, прошедший профессиональную подготовку по дезинфектологии, добавляет Анастасия Асабина.